分譲マンションを売る

マンションの利点、欠点

マンションを売るときにご自身のマンションの何が長所で何が短所なのか把握してお

くことで不動産会社との交渉を有利に進めることが出来ます。

そこで長所になる部分と短所になる部分がどんな部分なのかを詳しくご説明します。

まずは長所から

ルーフバルコニー付き

明らかな長所です。ルーフバルコニーが付いているお部屋はそのマンションの中でも

数少ないお部屋です。ご購入希望のお客様も多く金額も通常相場よりも2割～3割ほ

どアップするのが一般的です。

角部屋

日当たり、通風、良好なのが角部屋です。角部屋のご購入を希望しているお客様も多

く、中部屋よりも2割ほどアップするのが一般的です。

上層階

こちらも日当たり、眺望良好です。高所恐怖症の方は上層階を嫌がりますが、一般的

には上層階のほうが人気があります。価格も低層階から上層階に上がっていくごとに

アップします。5階よりも10階のほうが高いのが一般的です。

専用庭付き

低層階（大半は1階）でも人気があるのが専用庭付きです。特にペット飼育可の1階専

用庭付きは、かわいいワンちゃんを庭で走らせることが出来ますので人気がありま

す。またガーデニングが好きな奥様にも人気があります。通常相場よりも1割～2割程

度価格はアップします。

駐車場専用使用権付き

そのお部屋に駐車場を利用する権利が付いているというお部屋です。駐車場料金が安

いことが多く、必ず駐車場を確保出来ますので人気があり、すぐに売れる傾向があり

ます。やはり2割程度は価格がアップします。

改装済み

価格面で有利になるという訳ではありませんが、綺麗に改装していると早く売れるこ

とが多いです。改装しているからと言って価格を大きく上げてしまうと売れません。

改装していない物件を購入して自分でリフォームしたい人もいますので欲を出してしま

うと売れません。改装価格を相場価格に乗せるくらいで販売価格を決定すべきだと思

います。

バルコニー南向き

東向きも良いのですが、南向きが一番人気があります。高層階の南向きバルコニーで

リビングがバルコニーに面している場合、冬場でも暖房をつけなくても過ごせるくら

いリビングが暖かいです。

間取りが４ＬＤＫ

４人家族でマンションを購入する場合、４ＬＤＫの間取りが将来的に考えても理想に

なります。需要が高いお部屋です。ただお部屋が70㎡台の４ＬＤＫでは一つ一つのお

部屋が小さくなってますので欠点にもなりえます。

続いて短所部分です

低層階

眺望が良くないケースが多いのでこの場合は販売が不利になります。但しこれはあく

まで一般的なお話です。低層階を希望されているお客様もいますので状況次第では不

利も有利に変わります。

部屋の㎡が小さい

例えば60㎡の3ＬＤＫまたは2ＬＤＫや50㎡の2ＬＤＫや1ＬＤＫのお部屋等は購入希望

するお客様の層が減ります。どうしてもゆったりとした3ＬＤＫ以上のファミリータイ

プを希望するお客様が多いので、ターゲットが減り販売に時間がかかる場合がありま

す。価格面でも安くなってしまいます。逆に㎡が大きすぎるマンションも管理費修繕

積立金が高くなり売れにくいケースがあります。

バルコニー西向き

こちらも嫌がるお客様が多いので不利という訳なのですが絶対ではありません。西向

きのお部屋は冬が温かいという利点があります。ただそれ以上に夏が暑いと思われて

いる傾向があります。販売には時間がかかるケースがあります。

室内の状態が悪い

必ずリフォームしないといけないお部屋の場合、見た目で敬遠されるお客様が多いの

ですが、フルリノベーション予定のお客様は何も気になりません。綺麗ほうが売れや

すいという観点です。

以上簡単では御座いますが利点欠点でした。

次は戸建の利点欠点を掲載します。

ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売では売却物件を緊急募集しております。

ご成約が相次ぎまして物件が不足しております。

ご売却ご検討中の皆様は是非ご査定、ご相談下さい。

宜しくお願い致します。

マンション購入

中古マンションの購入は
ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売に
お任せ下さい。

北摂エリアの物件は網羅しております。

ネットに載っていない物件でもお問合せ下さい！

お客様のご希望に合った物件をご紹介させて頂きます。

不動産の購入は縁も御座います。

ただ良いご縁をつかむかつかまないかは営業担当のめぐり合わせで決まると言っても言い過ぎではないと思います。

ご対応している営業との相性、または営業のスキル、経験等々によってお客様に合った物件を紹介してくれるかどうかが変わってきます。

出来ない営業担当者の場合、市場にピッタリの物件があるのにこれはダメだろうと変な決めつけをして、お客様に紹介しない場合もあります。

こういった先入観を入れて物事を見る営業は発想の転換が出来ませんので良い物件をご紹介することが出来ません。

弊社では常に常識で物事を見ず、ときに常識外れな考え方で発想転換するように教育しております。

常識から外れた考え方が良いひらめきを生むこともあります。

ダメだ、もう無い、といった考え方は終わりではなく始まりだと思います。

物件が市場に無い状況でもお客様にとってより良い物件をご紹介出来るように日々発想転換させております。

マンションご購入の際は是非弊社にお問合せ下さい。

宜しくお願い致します。

ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売

ご売却をご検討されている皆様へ

不動産の売却時期に関して

過去にお客様から頂いたご質問で多いのが「よく不動産が一番動くのは春と秋、

と言われておりますが、実際はどうなんでしょうか？」というご質問です。

売却時期

売却時期に関して有利な時期は特になく、不利な時期は御座います。

夏の暑い時期（７月～９月）、又は年末年始です。

夏の暑い時期は不動産が動かない訳ではなく、動きが鈍いです。

年末年始もそれ以上に動きが鈍いです。

ご購入される方も年末年始に内覧はなかなか行かれません。

ただ希少価値のある物件、価格的に安い物件は時期は関係なく売れます。

また年末年始に差し掛かる前に売却に出しておくことで、

年末年始のネットを見られたお客様がお正月明け頃にお問合せしてきます。

そういった理由から、年末年始なので年明けから売却に出そう

というお考えは機会喪失でしかなく間違いになります。

不動産を売却される際はなるべく早く売却に出すというのが基本です。

といいますのも、例えば年をまたぐと１年築年数が経過する訳ですし、

いずれ売られるのであれば早いほうが良いに決まっております。

先送りにすると良いことはありません。

今現在ご売却をお考えの皆様、是非お問合せ下さい。

迅速にご対応します。

宜しくお願い致します

ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売

※即金買取も大募集中！

不動産市況
いつもサイトをご覧になって頂きまして誠にありがとうございます。
ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売の前田です。
最近の不動産市況についてお話させて頂きます。

新型コロナウィルス影響

新型コロナウィルスの感染拡大（オミクロン株）が

不動産市場に及ぼしている影響ですが、当然感染拡大が続いている以上、

動きは鈍い状態になると考えております。

ただ市場に売却物件が不足しておりますので売却をご検討中の方は

今のタイミングで売却に出されることをお勧めします。

売却物件が不足しているので予想外の高値でお取引されるケースも御座います。

また不動産を買取って転売することを目的とした不動産業者も多数ありまして

そういった業者では不動産仕入が思うようにいかず、想定外の高値で買取して

もらえる可能性もあります。

こういった買取専門業者への物件ご紹介も弊社にご依頼頂ければ可能です。

より高い金額でお取引出来るようにサポートさせて頂きます。

ご購入希望の方は減ったわけでは無く、お問合せは引き続き多い状態です。

ネットの閲覧数も高い数字をキープしてます。

売却される方には有利な時期です。

不動産売却時期の詳細をお聞きになられたい売主様は是非お問合せ下さい。

０１２０－３１ー１４１４

メールの場合は　maeda@platz-f.co.jp

どうぞよろしくお願い致します。

不動産購入時の諸費用

不動産をご購入される際の諸費用の内訳は下記のような項目になっております。

仲介手数料

不動産業者が頂戴する報酬です。

その不動産の売買価格によって変わりますが一般的には３％＋６万円（別途消費税）とよく言われます。

登記費用

不動産の名義を変更する手続き（登記）を司法書士に依頼します。その際の司法書士報酬です。

銀行関係諸費用

住宅ローンを利用される場合は銀行に手数料等が必要です。

火災保険

住宅ローンを借りる場合は加入が必須になる場合もあります。

現金でご購入される場合は加入は任意ですが大半の方は加入されます。

地震保険とセットになっている商品もあります。

大きくは以上となります

ご利用される住宅ローンがフラット３５の場合は別途必要な諸費用も御座います。

ご相談はＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売まで宜しくお願い致します。

不動産買取とは？？

文字通り不動産業者にご所有されている不動産を買取ってもらうことです。

不動産業者が買取する目的は数種類御座います。

①転売目的

買取った不動産を一般のエンドユーザーの方に販売する目的で買い取ることです。
古いお家ですとフルリノベーションして再販売します。
築浅の場合はハウスクリーニングのみで再販売する場合もあり、リフォームが必要ないお家のほうが高く買い取れます。

②収益目的

買い取った不動産をリフォームして賃貸で貸す目的で買い取ります。
収益性が重視されますので一般的には買い取り価格は伸びません。
再建築不可、心理的瑕疵、ゴミ屋敷等々、特殊な物件の場合は転売目的よりも価格が高くなるケースもあります。

③保有目的

買い取った不動産をそのまま保有して社宅として使う、または何年か寝かせてから再販売を行う場合です。例えば、近隣に駅が出来る契約が有り、完成が数年先の場合、買い取ってもすぐに販売せずに駅が出来るまで待ってから販売するという場合もあります。ただ、基本的には短気で転売しないとお金が動かせなくなりますので特殊なケースのみです。

その他、色々なケースで色々な条件がつくこともありますが、大きく分けて以上三種類が不動産を買取りする場合の種類となります。

お客様が所有されている不動産がどの買取目的なら一番高いか考えて、買取査定をしてもらう不動産業者を決めたほうが良いと思います。

弊社ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売はすべてのパターンでご対応しておりますのでご安心下さい。

豊中市の不動産の買取なら弊社にお任せ下さい。

ＣＥＮＴＵＲＹ２１プラッツ不動産販売

不動産業者と媒介契約を締結したらいよいよ販売活動開始です！

チラシの配布・ネット掲載・既存のお客様へのご紹介・多種多様な販売活動でご成約に導きます。
販売価格もお客様のご希望を最優先致します。
初めから安い価格で売りに出すと早く売れたとしても損をしただけになります。
本来、査定価格は売れる価格の最上限でないといけません。

①すぐに売れる金額
②相場の金額
③ギリギリ高く売れる上限

弊社ではご訪問査定の場合はこの３パターンをご提示させて頂きます。

不動産業者によっては査定の金額を吊り上げて、
売主様を高く売れるという錯覚に陥らせて、
媒介契約だけ締結し販売活動をせず、
価格を下げる話ばかりしてくる業者もおります。

時間の無駄になってしまいますのでお気を付けください。
不動産は旬のものです。
売りに出した時が一番の旬で、時間が経てば経つほど鮮度がなくなります。
販売活動スタートの際の金額設定は非常に重要ですので安易に決めてしまうと後悔することになってしまいます。

チラシ配布

近年はネット掲載の時代になっておりますのでチラシは有効性に欠けますが、チラシを見て、ネットを見て、お問合せするという方もおられます。基本的にはポスティングという形でチラシ配布します。新聞折込は若い世代の新聞離れという問題もあり、効果が薄いのであまり行いません。

ネット掲載

今の時代の一番メインの販売活動です。ポータルサイトも色々御座います。SUUMO、RIFLEホームズ、at-home、Yahoo!不動産等々、皆様の目に留まるようにすべて段取り致します。

既存のお客様へのご紹介

営業活動が長ければ長いほど、既存のお客様の数は増えます。新店オープンなどという店舗には既存のお客様もおらず販売活動がうまく行くとは思えません。老舗とは言いませんが、ある程度は営業活動している不動産業者を選ぶべきです。

お客様のご案内

実際に物件を見たいというお客様が現れた場合は室内をご案内します！
ご購入意欲の高いお客様ですと初めて見ても購入される方が多いです。
ご売却に出される際はタイミングも大事ですね！

不動産査定しよう！

査定依頼

まずはご自身のご所有物件の査定を依頼しましょう！

査定依頼の方法は様々です。

・一括査定サイトから
・不動産業者のチラシをみて電話
・近くの不動産屋に行く

近年はネットからの価格査定が多く、まずはご自身のお家（マンション）がどれくらいの価値があるのか調べる人が多いです。

複数業者の同時査定も色々種類がありますのでご自身でネット検索してみて下さい。
私個人的にはHOME4U、マンションナビと言ったところが、実際にご売却を検討されている方からのお問合せが多いです。

どうしても冷やかしの様な反響もありますが、１件の問合せに対して数万円のお金が不動産業者に請求されますので、興味本位での依頼は避けたほうが良いと思います。
不動産会社に怒られてしまいます。

６０秒で価格が出ますとうたっている査定ページもありますが、６０秒で金額が出る訳がありません！
我々からするとそのようなキャッチフレーズで問い合わせを取るなどもっての他です。
出来るだけ沢山の興味本位の反響を取って、高額請求を不動産屋さんにしてくるサイトもあります。
ご注意下さい。

広告を見てダイアルして直接依頼する場合はキッチリと対応してくれるケースが多いです。
訪問査定の必要性をアピールしてきますので、売却動機の度合いで、お家の中を見せて査定するかどうかは判断して下さい。

近くの不動産会社に訪問

最終手段です。
とにかく今すぐにでも売却価格が知りたいという売主様は業者訪問です。
即対応してくれますし、キッチリと価格算出もしてくれます。
売ることが決まっておられる場合は電話又は訪問にてご相談頂いたほうが良いと思います。

以上、不動産の査定方法でした。

不動産を高く売るには演出も必要です！

それでは室内を良く見せるにはどうしたら良いのでしょうか？


具体的な方法をお伝えしますと…


①室内のすべての証明をオンにしておく。
　お風呂、トイレ等も全部です。
　明るく見えますので商談がスムーズにいくことが多いです。

②風通しを良くしておく。
　窓を開けて風通し、日当たり等を良くするように意識して下さい。

③生活感を無くす
　見た目の生活感を無くすことが必要です。
　テーブルやキッチンの上などの小物はすべて収納しましょう。

④会話は営業に任せる
　売主様が多く話をすると逆効果のときもあります。
　言っていいことと言わなくていいことがありますので注意して下さい。

⑤見に来た人に近づかない
　見に来た人は気を使って見ておられます。
　出来るだけ離れて頂くと営業担当者がうまくやります。

以上が注意点となります。

ご売却の際はお気をつけ下さい。

不動産業者と媒介契約

皆様ご存じの方も多いとは思いますが、媒介契約の種類は３種類御座います。

ただ深堀してお聞きになられたこともあまり無いかと思いますので、深いところを３種類ごとにお伝えさせて頂きます。

まず３種類ですが
①専属専任媒介契約
②専任媒介契約
③一般媒介契約
となっております。

それぞれの特徴ですが…

①専属専任媒介契約

不動産会社１社のみに不動産の売却を依頼する形になります。

この契約の場合、お客様が自ら発見した相手方と不動産の売買又は交換の契約を締結することは出来ません。

直訳しますと、お客様の知り合いがお客様の売却に出している不動産を買いたいと言ってきた場合、売買契約は締結出来ませんという意味になります。

ただこれは直訳なので実際には不動産の売却を依頼してる不動産業者に仲介に入ってもらって売買契約をするのが現実です。

この場合は不動産業者は労せずして売買契約が出来ますので仲介手数料の値引き交渉がしやすいです。

その他の特徴としまして、不動産流通機構に５日以内（公休日は除く）に登録しないといけません。

不動産流通機構というのは、各不動産業者の物件情報の交換の場とでもいいましょうか、各不動産業者が売却不動産をお預りした場合、専属専任、専任の場合は登録を義務付けられています。

登録すると、例えば近畿圏不動産流通機構であれば、近畿圏の不動産業者に情報が提供されて、売却不動産の情報を開示出来るようになります。

例えば中部圏不動産流通機構等の他の地方の情報も不動産業者は見ることが出来ます。

このように各不動産業者に情報が提供されて、より早く、より高く、お客様の売却不動産が成約出来るようなシステムになっております。

よく専属なら１社で独占するのでは？と勘違いされている方もいらっしゃいますが、情報開示しますので独占ではありません。

その辺りはご安心下さい。

また媒介報告という業務の処理状況の報告を週１回以上の頻度で行わなければなりません。

今の販売状況がより具体的にわかる契約の形式となっております。

ただ不動産はそんなに頻繁にあちこちで売却出来ている訳でもありません。

何の動きもない週も多々御座いますので、今週は動きがありません、等々の報告になってしまうことも御座います。ご了承下さい。

不動産業者からしますと専属専任媒介契約は有難い契約です。 売主様からの仲介手数料が保証されることになります。

色々な不動産業者に不動産査定してもらい、ある程度知名度のある不動産業者に気に入った営業マンがいらっしゃる場合は、是非専属専任媒介契約で不動産売却の依頼をしてあげて下さい。 営業マンにとっては非常に嬉しい話です。 売却活動にもかなり力が入ります。

お客様からの信頼を裏切ることは出来ない、というような気持になりますので精一杯行動します。

ただ経験豊富な営業マンでないとダメです。

中途半端な経験では数千万円もする不動産という商品を的確に販売することは出来ません。

気に入ったとしてもその営業マンが経験不足である場合は注意が必要です。

不動産の営業は５年以上続けていないと何もわかっていない営業マンだと思っておいてください。

②専任媒介契約

この形式は１社の不動産業者で不動産売却の販売活動に入るという点は専属専任と同じです。

違いは お客様が自ら発見した相手方と不動産の売買又は交換の契約を締結することは出来ます。

専属との違いは、出来ます、出来ません、の部分です。

つまりお客様が自ら購入希望者を発見してきた場合、我々不動産業者を蚊帳の外にして勝手に不動産売買契約を締結できるのです。

かなり魅力的な感じに見えますが…落とし穴があります。

不動産の売買契約は売買契約書が必要です。

当然自ら作成することはお客様には不可能だと思われます。

例え作成できたとしても、不動産の売買は非常に高額の商品の売買のため、後々のトラブルが非常に気になるところになります。

ある程度知名度のある不動産業者は頻繁にお取引しておりますので、後のトラブルにならないように繊細の注意を払い、売買契約書を作成して、更に、重要事項説明書を作成し、購入希望の方にその売却不動産のすべてをお伝えし、ご理解いただき、ご契約しております。

ある程度知名度のある不動産業者の場合、仲介させて頂いてトラブルになった場合、不動産仲介業者としてキッチリと購入希望の方に重要なご説明出来ていないときは、当然ながらすべての責任をかぶります。

不動産は大きな金額の売買ですので、お客様の責任にならないように不動産仲介業者がキッチリとお調べする必要があります。

繊細の注意を払っていても、不動産仲介業者の中には実際に頻繁にクレームになったり、裁判になったりしていることもあるのですが、そういったことにならないようにキッチリと責任をもって調査して売買契約を締結して頂きます。

他の部分の専属専任との違いは、近畿圏不動産流通機構に７日以内（公休日を除く）に登録するという点です。 媒介報告は２週間に１回以上で大丈夫になっております。

③一般媒介契約

この形式は不動産業者泣かせの形式となっております。

複数の不動産業者に股がけして売却不動産の販売活動の依頼が出来る！というものです… 不動産業者からしますと、その売却不動産に対して一生懸命販売活動していても、いつか何処かで 「他社で売れました」 と売主様から言われてしまう悲しい形式です。

非常に残念です。 当然ながら他の不動産業者より先に販売すれば良いのですが、なかなかどうして、そう簡単にいくものではありません。

ただしかしながら、弊社は一般媒介契約でも他社様より先に販売してみせるという意気込みは御座います。

その辺りをご考慮して頂き、不動産の売却をご依頼の際は是非ともよろしくお願いします。

その他、一般媒介契約の特徴としましては、媒介報告しなくて良い、という何とも責任感の無い内容の契約になっております。

報告が無いとどうなっているのかまったくわかりません！ ただ私個人の場合ですが、一般媒介契約でも媒介報告は週１回させて頂いております。

あくまで報告しなくてもいいというだけで、報告してはいけない、訳ではありません。

媒介の形式はどうあれ、不動産売却の依頼を頂いているのですから誠意を尽くしたいと思います。

また近畿圏不動産流通機構に登録しない形にも出来ます。

これは売主様の中にはあまり大げさに売却不動産の情報を広げたくない、他の不動産業者には情報を開示しないでほしい、という方がいらっしゃいます。

そういったケースに一般媒介契約で対応させて頂くときがあります。

色んなご事情の方がいらっしゃいますので、どんな状況でもご対応出来るようになっております。 お気軽にご相談下さい。

一般媒介契約の場合はお預けになる売却不動産の価格が安い場合、色々な不動産業者に預けると我先にと販売活動に力を入れます。

ただ高く売りたいとお考えの場合、相場より高い売却不動産が一般媒介の場合、すべての不動産業者がまったく力を入れません。

悲しいところですがこれはやむを得ない事実です。

時間をかけても良いので高く売りたいというお考えの場合は専属専任媒介契約、専任媒介契約をお勧めします。

とにかく早く売りたい、安くても良い、というお考えの場合は一般媒介契約をお勧めします。

以上が３種類の特徴です。

またご不明点等はお気軽にご相談下さい。

℡０１２０－３１－１４１４まで

宜しくお願い致します。